부동산 계약 전 꼭 확인해야 할 서류 5가지! 이거 안 보면 큰일 납니다

전·월세든 매매든, 부동산 계약 전 반드시 확인해야 할 서류들이 있습니다. 등기부등본부터 건축물대장까지, 실수 없이 안전하게 계약하는 법 호시팡팡이 알려드릴게요.

집 구하러 갔다가 바로 계약하신다고요?

요즘은 발품보다 정보가 더 중요한 시대예요. 부동산 계약은 한 번 잘못하면 수천만 원이 오가는 큰 실수가 될 수도 있죠. 방을 보고 마음에 들었다면 계약서 작성 전 단 10분만 시간을 내어 서류를 확인해 보세요. 진짜 문제없는 집인지 확인할 수 있는 5가지 필수 서류, 지금부터 아주 쉽게 알려드릴게요.

✅ 1. 등기부등본 (집주인이 맞는지 확인)

실소유주 확인 1순위!

• 내가 계약하려는 사람이 진짜 집주인인지 확인
• 전세 보증금이 걸려 있다면, 근저당권이 있는지도 확인

📌 ‘갑’에서 소유주 이름, ‘을’에서 근저당 여부를 꼭 보세요
📌 대법원 인터넷등기소 또는 무인민원발급기에서 발급 가능
📌 만약 등기부등본에 집주인 이름이 다르다면? → 계약은 절대 하면 안 됩니다. 위임장도 꼼꼼히 확인해야 해요.

✅ 2. 전입세대 열람내역 (선순위 세입자 확인)

이미 다른 세입자가 살고 있는 집일 수도 있어요.

• 이전 세입자의 전입신고 날짜가 나옵니다.
• 내가 들어갈 때 이미 다른 전입신고가 돼 있다면 보증금 우선순위에서 밀릴 수 있어요

📌 주민센터 방문 또는 정부24에서 본인 인증 후 발급 가능
📌 위임장 있으면 대리 확인도 가능

 

 

 

 

✅ 3. 건축물대장 (불법건축물 여부 확인)

깔끔해 보이는 집도 사실은 불법 증축일 수 있습니다.

• 건축물 구조, 용도, 층수, 면적 등 실제 등록된 정보 확인
• ‘불법 다가구’ 또는 ‘주택이 아닌 용도’를 주거용으로 쓰고 있지 않은지 확인

📌 정부24에서 무료 발급 가능
📌 '일반건축물대장'과 '집합건축물대장' 두 종류 있음
📌 불법 건축물은 추후 이사 통보, 철거 명령 등이 나올 수 있어요. (꼭 체크해야 할 서류 중 하나입니다.)

✅ 4. 토지이용계획확인서 (용도지역 및 제한 확인)

주거지역 확인

• 해당 부동산이 어떤 용도로 쓰이는 토지에 속하는지 확인
• 추후 개발제한구역이거나 재개발, 철거 구역일 수 있어요

📌 국토교통부 토지이용계획 서비스에서 무료 열람 가능
📌 네이버부동산에서도 링크 제공됨

 

 

 

 

 

✅ 5. 확정일자 부여 확인 (전입신고 후 꼭 받아야 할 것)

계약 후 잊지 말아야 할 마무리 작업

• 전세계약 시, 보증금 보호를 위해 꼭 필요한 절차
• 주민센터에서 전입신고와 함께 확정일자 받으면 전세보증금 ‘우선변제권’ 확보 가능

📌 확정일자는 계약서에 도장 하나 찍는 간단한 절차
📌 공인인증서 있는 경우, 정부24에서도 신청 가능

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📌 전체 흐름 요약

1. 집주인 맞나? → 등기부등본
2. 다른 세입자 있나? → 전입세대 열람내역
3. 불법 건축 아니지? → 건축물대장
4. 이 토지 괜찮나? → 토지이용계획확인서
5. 내 전세금 보호하려면? → 확정일자
   
   

✅ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 서류는 전부 인터넷으로 볼 수 있나요?
→ 대부분 정부24 또는 대법원 사이트에서 발급 가능합니다. 단, 전입세대 열람은 일부 지역에서 오프라인 확인 필요합니다.

Q. 전세가 아니라 월세면 안 봐도 되나요?
→ 아닙니다. 월세 계약도 등기부등본, 건축물대장은 꼭 확인해야 합니다.

Q. 부동산 중개인이 확인해 준다는데 믿어도 되나요?
→ 참고는 되지만 내가 직접 보는 것이 가장 안전합니다. 중개사도 실수하거나 서류 누락하는 경우가 있습니다.

집을 구하는 건 설레는 일이지만, 그만큼 신중해야 하는 순간이기도 해요. 서류 몇 장만 미리 챙겨보면 계약 후 후회할 일 없이 안전한 집 구하기가 가능해집니다. 이 글이 처음 계약하는 분들께 든든한 도움이 되었길 바랍니다 😊

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